Streitfall Widerruf: worauf Erwerber bei Verträgen im Internet achten müssen
Streitfall Widerruf: worauf Erwerber bei Verträgen im Internet achten müssen
Wer nach Immobilen sucht, geht ins Internet. Zahlreiche Immobilienportale bieten einen großen und transparenter Markt, der dem Miet- oder Kaufinteressenten einen einfachen und schnellen Zugang verspricht. Das Geschäftsmodell der Portale besteht darin, Dienstleistungen rund um die Immobilie und damit entsprechende Verträge mit Dritten zu vermitteln. So werden auch immer häufiger Maklerverträge über Internetplattformen abgeschlossen.
Streitfall Widerruf
Solche über Online-Portale zustande gekommenen Fernabsatzverträge erlegen den Anbieter zu zahlreiche Informationspflichten auf und geben dem Verbraucher besondere Rechte. Dazu zählt auch das Recht auf Widerruf, das dem Verbraucher ermöglicht, sich ohne weitere Voraussetzungen vom zuvor geschlossenen Vertrag zu lösen. Besonders häufig entzünden sich Streitigkeiten an der Widerrufsbelehrung. Gerade in der Dreierkonstellation von Verbraucher, Portal und Makler werden immer wieder gesetzliche Anforderungen missachtet.
Absender muss eindeutig erkennbar sein
Wird ein Maklervertrag über ein Immobilienportal vermittelt, wird die Widerrufsbelehrung meist über ein automatisiertes E-Mail-Versandsystem erteilt. Dieses Verfahren entspricht nicht immer den gesetzlichen Anforderungen. Etwa dann, wenn der Absender nicht eindeutig erkennbar ist. Einen solchen Fall hat das Oberlandesgericht Naumburg 2018 in einem richtungsweisenden Urteilentschieden. Nach Auffassung des Gerichts muss aus der E-Mail eindeutig hervorgehen, dass die Widerrufsbelehrung vom Immobilienmakler stammt und sich auf den noch zu schließenden Maklervertrag bezieht.
Auf welchen Vertrag bezieht sich der Widerruf?
Über einen ähnlich gelagerten Fall hat das OLG Düsseldorf am 27. März 2020 geurteilt. Ein Interessent hatte über ein Immobilienportal eine Anfrage zum Kauf eines Einfamilienhauses gestellt, woraufhin sich der Makler über das Portal meldete und dem Interessenten auch eine Widerrufsbelehrung erteilte. Nach erfolgreich beurkundetem Kauf des Hauses hat der Makler ein Honorar in Höhe von 10.710,- Euro für die Vermittlung des Kaufvertrages verlangt. Gegen diese Honorarforderung erhob der Käufer Einspruch, woraufhin ihn der Makler verklagte.
Auch in diesem Fall entsprach nach Auffassung der Richter die Widerrufsbelehrung nicht den gesetzlichen Anforderungen. Die Begründung war diesmal eine andere: Für den Verbraucher ist nicht hinreichend klar, auf welchen zu schließenden Vertrag sich die Belehrung bezieht. Das Gericht widersprach der von der Klägerin vertretenen Ansicht, dass sich die Widerrufsbelehrung nur auf den Maklervertrag beziehen könne. Allein durch die Bestätigung der Anfrage von Seiten der Klägerin und die Erteilung der Widerrufsbelehrung ist zwischen den Parteien noch kein Maklervertrag geschlossen gewesen. Dieser kam vielmehr erst durch die mit gesonderter Mail der Klägerin mehrere Stunden danach eingeräumte Gelegenheit zum Download des Exposés zustande.
Entscheidung des BGH in 2022 erwartet
Das Verfahren ist inzwischen beim BGH anhängig. Eine Entscheidung dazu ist vermutlich im ersten Quartal 2022 zu erwarten. Um die Risiken beim Fernabsatzrecht zu minimieren, beraten wir Kaufinteressenten und Erwerber bei Vertragsabschlüssen und bei ihren Rechten zum Widerruf.
Martin Kasenbacher, Fachanwalt für Familienrecht, Mediator (DAA)
kasenbacher@web-partner.de