Immobilien verschenken oder vererben? Worauf Immobilieneigentümer bei den Steuern achten müssen

Schenken oder Vererben? Das kann bei Immobilien einen großen Unterschied machen. Wenn Eltern sich selbst und ihren Kindern einen Gefallen tun wollen, sollten sie sich mit den unterschiedlichen Szenarien und Gestaltungsmöglichkeiten vertraut machen. Generell gilt bei einer Schenkung: Kindern steht ein Freibetrag von 400.000 Euro innerhalb von 10 Jahren zu. Dieser Freibetrag gilt für alle Schenkungen des Elternteils in den letzten zehn Jahren vor der letzten Schenkung.

Mit Nießbrauch Steuern senken

Angenommen eine Mutter möchte ihrer Tochter ein Einfamilienhaus schenken. Ist dies 600.000 Euro wert, so wären nach Abzug des Freibetrags 200.000 Euro zu versteuern. Um den Betrag zu senken, bietet es sich für die Mutter an, sich einen Nießbrauch an der Immobilie vorzubehalten.

Beim Nießbrauch geht das Eigentum an den Beschenkten über, das Nutzungsrecht bleibt hingegen beim Schenkenden, in diesem Fall der Mutter. Diese hat ein Recht darauf, auch in Zukunft die Immobilie so zu nutzen wie die künftige Eigentümerin. Sie muss nicht einmal selbst darin wohnen, sondern könnte die Immobilie sogar vermieten. Das Recht muss zunächst von einem Notar beurkundet werden und dann im Grundbuch (Abteilung II) eingetragen werden.

Das Finanzamt zieht den Kapitalwert des Nießbrauchs vom Gesamtwert der Immobilie ab. Wenn in dem genannten Beispiel das Recht des Nießbrauchs auf 230.000 Euro angesetzt wird, fallen nach Abzug des Freibetrags keine Steuern mehr an. Die Tatsache, dass die Tochter im Haus wohnt und wohnen bleiben will, ist bei einer Schenkung ohne Bedeutung. Eine Steuerbefreiung für die Erbschaft- und Schenkungsteuer greift deswegen nicht.

Soll ein weiteres Kind begünstigt werden, sollte dies ebenfalls von der Mutter als freigiebige Zuwendung erfolgen. Unter Geschwistern ist nämlich nur ein Betrag von 20.000 Euro innerhalb der letzten 10 Jahre steuerfrei.

Künftige Nutzung entscheidend

Nicht immer liegen die Verhältnisse so einfach. Wenn ein Elternteil mehrere Immobilien besitzt und diese auch noch unterschiedlich viel wert sind, so ist das Aufteilen in der Regel deutlich komplexer. Angenommen es handelt sich um ein Einfamilienhaus, ein Grundstück und eine Doppelhaushälfte. Die Immobilien sind in der Qualität und im Wert sehr unterschiedlich. Wenn diese drei Immobilien an mehrere Kinder vererbt werden sollen, können je nach Lage der Immobilien trotz der Freibeträge Erbschaftsteuern anfallen. Deshalb sollten auch Ausgleichszahlungen konkret geprüft werden.

Das Wichtigste ist: Alle Beteiligten sollten ein gleiches Verständnis davon haben, was mit den Immobilien passieren soll. Will ein Kind im Elternhaus wohnen bleiben oder sollen einige bzw. alle Immobilien vermietet werden? Je nach Szenario gibt es unterschiedliche Gestaltungsmöglichkeiten.

Wenn Einkünfte aus der Vermietung im Vordergrund stehen, bietet sich die Gründung einer Gesellschaft an. Mit den dort gebündelten Immobilien lassen sich die Risiken steuern und Erträge aus der Vermietung gezielt verteilen. Dies hat mehrere Vorteile: Die Eltern können weiterhin die Kontrolle über die Immobilien behalten, die Haftung der Kinder lässt sich beschränken und bei der Einkommensteuer können sowohl die Eltern als auch die Kinder jeweils ihren eigenen Grundfreibetrag nutzen. Abhängig von den Zielen der Gesellschaft lässt sich ein Gesellschaftsvertrag entwickeln, der alle relevanten Aspekte berücksichtigt. Dies gilt insbesondere bei der Mitsprache der Eltern, der Höhe der einzelnen Beteiligungen sowie der Haftung nach Gesellschaftsform.

Die gesetzliche Erbfolge aufheben

Generell sollten sich Immobilienbesitzer überlegen, ob sie eine letztwillige Verfügung nutzen wollen. Durch sie kann der Erblasser die gesetzliche Erbfolge ganz oder zum Teil aufheben oder so gestalten, wie er das für sinnvoll hält. In diesem Fall tritt dann die durch letztwillige Verfügung getroffene Regelung der Erbfolge ein. Neben dem Testament zählen zur letztwilligen Verfügung unter anderem Erbverträge oder gemeinschaftliche Testamente von Eheleuten.

Wie auch immer sich Immobilieneigentümer entscheiden: Sie sollten - am besten gemeinsam mit den Begünstigten - ein Verständnis der künftigen Nutzung entwickeln und daraus die Gestaltungsmöglichkeiten ableiten. Wir beraten Eigentümer von Immobilien bei allen Fragen bei der Gestaltung der vertraglichen Rahmenbedingungen speziell bei Erbrechts- und Steuerfragen.

Erkan Elden, Bachelor of Science, Fachanwalt für Steuerrecht, Fachanwalt für Familienrecht
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